Stai pagando per Phantom spazio? Alcuni proprietari sono sovra-carica i dentisti per più metraggio quadrato che l'inquilino ha in realtà.
Questa è una discrepanza comune nel settore del leasing commerciale. inquilini dentali fiducia spesso la metratura riferito dei loro locali affittati. Tuttavia, se questa cifra è stata accidentalmente segnalato dal proprietario o segnalato da un gestore di proprietà lontana che non ha mai nemmeno visto il sito, la quantità di metri quadrati riportati possono facilmente essere sbagliato. Il risultato finale è che gli inquilini pagano dentali inutilmente un aumento affitto, in base alla loro metratura errato ... Non è meglio per mantenere questi soldi in tasca propria di pagare al vostro padrone di casa?
Per spiegare ulteriormente ... ero a cena una sera con un cliente. Ha condiviso che si era da poco trasferita in una nuova sede 4.400 piedi quadrati. Ha continuato a spiegare come spaziosa, bella e confortevole l'ufficio era. Quando le ho chiesto se avesse mai verificato la metratura, ha detto "no". Perché è necessario? Dopo tutto, questa è stata l'area totale indicato sul suo contratto di locazione. Mi ci sono voluti diverse settimane per convincerla a farmi misurare lo spazio per stabilire se lei era in realtà sempre i 4.400 piedi quadrati che il padrone di casa sua è stato di carica per.
Infine, lei ha accettato. Quando abbiamo completato la misurazione dei locali, lo spazio misurato era di 800 piedi quadrati breve. Nel settore immobiliare, ci riferiamo a questo come "spazio fantasma" in cui l'inquilino sta pagando più di quanto sia necessario per lo spazio che non esiste. E, in questo caso, il mio cliente stava pagando più di $ 50.000 in più (per la sua intera durata del contratto) che aveva bisogno di spazio per lei non ha avuto. Ci siamo avvicinati al padrone di casa e risolto il problema - sia per il passato e il futuro. L'inquilino è stato rimborsato per i suoi pagamenti in eccesso precedenti e ha continuato a pagare un tasso aggiustato
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Anche la più piccola quantità di spazio fantasma può crescere per essere abbastanza grande come canone di locazione e Common Area Manutenzione (CAM) carica aumentare nel tempo. A titolo di esempio, abbiamo scoperto che un cliente precedente aveva una discrepanza di soli 27 piedi quadrati. Anche se questo non sembra molto, questa unità specifica era situato in un primo centro commerciale in centro con affitto alto. Quando questo è venuto alla nostra attenzione, è stato sette anni nel periodo di leasing del locatario e il padrone di casa aveva raccolto $ 20.000 più di quanto fosse giustamente dovuto. Ancora una volta, questo è venuto a una conclusione soddisfacente con l'inquilino il rimborso.
Ancora un altro esempio è stato il nostro ragioniere per il contratto di locazione allenatore che a che il spazio misurato pure. Abbiamo confermato lo spazio effettivamente misurati meno segnalati e negoziato per il padrone di casa di rimborsare il nostro commercialista $ 3500,00 così come ha assicurato il problema è stato corretto per i futuri canoni di locazione. Per il nostro commercialista, questa è stata una piacevole sorpresa.
Ancora un altro problema per gli inquilini dentali da considerare è come lo spazio fantasma li può influenzare più volte. Capire che ogni inquilino paga due affitti - L'affitto di base (che è negoziabile), così come le spese di Common Area Manutenzione (CAM). costi CAM coprono oneri su manutenzione proprietà che avvantaggia tutti gli inquilini (ad es: rimozione dei rifiuti, le tasse di proprietà e manutenzione degli edifici) e pagano proporzionalmente. Pertanto, se un inquilino occupa 1800 piedi quadrati, poi lui /lei è responsabile delle spese di CAM in quella zona pure. Se questo inquilino è stato ingiustamente pagando per lo spazio fantasma, lui /lei sarà anche ingiustamente pagare troppo per le spese di CAM.
Tali discrepanze footage quadrati sono molto comuni per i titolari di imprese commerciali (in particolare, quelle di leasing spazi commerciali e uffici ). Nella mia esperienza, molte discrepanze sono negligenti, non necessariamente fraudolenta. Questa è una piccola consolazione, come l'inquilino rimane sovraccarica. Quando il padrone di casa sta ricevendo affitto in 107% di un edificio, è ovvio che il proprietario avrebbe dovuto interrogato come lui /lei potrebbe ottenere più del 100% del canone di locazione da quell'edificio.
Non è mai troppo presto o troppo tardi per avere il vostro spazio professionalmente misurato. Quasi tutti i contratti di locazione sarà stato quello standard di misurazione che il padrone di casa ha utilizzato per determinare l'area dei vostri locali. Così come ci sono vari simili - ma leggermente diverso - ricette per una torta al cioccolato tedesco, ci sono diversi standard di settore diversi per misurare lo spazio commerciale
Se avete preso la parola del padrone di casa per la misura dei vostri locali commerciali. , si può essere overpaying sostanzialmente su uno, o più, delle tue posizioni. Si può essere presentato con una "certificazione di misura". Non prendere questa certificazione al valore nominale. Molti dei luoghi in cui abbiamo trovato discrepanze sono stati "verificato" il più preciso, ma, in realtà, sono stati misurati in modo non corretto. A volte, le discrepanze sono solo 30 - 40 piedi quadrati; tuttavia, questi possono anche essere centinaia di piedi quadrati off -. specialmente se lo spazio affittato è significativo in termini di dimensioni
In una nota correlata, stavo solo parlando con un dentista prima di scrivere questo articolo. Aveva fatto un'offerta di contratto di locazione per una superficie di 2.000 piedi quadrati di un edificio che era ancora in costruzione. Quando le acque si calmarono, questo aveva dismisura a quasi 2.400 piedi quadrati, soffiando così il suo bilancio noleggio fuori dall'acqua. Il mio consiglio è che, quando si stanno negoziando un contratto di locazione per lo spazio che non è completamente locato e misurabile in anticipo, si dovrebbe limitare l'aumento o la diminuzione massima che sarà consentita nella zona della posizione. Questa restrizione o condizione dovrebbero apparire sia l'Offerta di locazione e il Contratto di Locazione formale.
Come si può vedere, lo spazio fantasma è un concetto semplice e può essere semplicemente evitato. Nessuno può accertare la dimensione esatta di un'area occhio nudo solo. Né un inquilino dovrebbe fidarsi sempre ciò che è riportata sulla sua /il suo contratto di locazione. la misura dello spazio in grado di fornire la pace-de-mente e può far risparmiare migliaia di dollari ... come un inquilino dentale, non è questo merita di essere esaminata? DPM
Dale Willerton è l'allenatore di locazione e lavora esclusivamente per gli inquilini. E 'autore di "negoziare il Dental Office Lease o il rinnovo" Informazioni di contatto: 1-800-738-9202, e-mail
[email protected] o visitare www.TheLeaseCoach.com www.HelpULeaseDental.com.